Un bien immobilier comme les parts de SCPI peuvent se transmettre dès son vivant dans la limite d’une donation tous les 15 ans. Cependant, il y a des conditions à respecter. Mais lorsqu’il s’agit de parts de SCPI, il est préférable de le faire en démembrement. C’est un moyen d’assurer sa succession sans pour autant perdre certains avantages.
Le principe de démembrement
Le droit de pleine propriété qui s’exerce sur un bien peut se décomposer en deux éléments de droit distincts :
- La nue-propriété : c’est le droit d’abusus qui confère la possibilité à son détenteur (nu-propriétaire) de disposer d’un bien par la vente, donation ou transmission.
- L’usufruit : se composant de l’usus et du fructus, c’est le droit de pouvoir utiliser un bien et d’en tirer des avantages naturels, industriels ou financiers.
Le démembrement est alors un processus juridique consistant à séparer ces deux éléments pour accorder chacun d’eux à des personnes différentes. C’est un outil juridique très utile lorsqu’il s’agit de donation ou de succession.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est une société civile qui joue le rôle de fonds d’investissement en émettant des parts. Les investisseurs peuvent alors en acquérir et recevoir des dividendes après. La capitalisation reçue après achat de parts va servir à constituer un parc immobilier de grande envergure qui sera mis en location. Ce sont les loyers perçus qui serviront à rémunérer les associés en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. En moyenne, le rendement de ce type de placement se situe autour des 5 % par an.
Donation de SCPI en démembrement de propriété
Le principe de démembrement peut très bien s’appliquer sur les parts de SCPI. Ainsi, nue-propriété et usufruit sont aussi divisibles. Dans la plupart des cas, les parents font alors une donation de nue-propriété à leurs enfants. Cela leur permet, de leur vivant, de conserver les revenus que les parts génèrent. De leur côté, les héritiers pourront récupérer la pleine propriété une fois que le démembrement prenne fin, au décès des donateurs. C’est une méthode de transmission anticipée très efficace qui possède de nombreux avantages. Fiscalement parlant, la donation de nue-propriété de SCPI en démembrement permet de transmettre son patrimoine avec des droits de succession réduits. En effet, ces derniers sont calculés sur une valeur décotée du bien. Quant à la donation, elle est gratuite.
Il se peut aussi que le donateur souhaite accorder l’usufruit. C’est un bon moyen d’aider des donataires qui ont besoin de liquidité financière de manière ponctuelle. Un contrat de démembrement temporaire est alors établi.
En résumé alors, le démembrement de propriété permet de réaliser un montage patrimonial très efficace. Et pour transmettre des parts de SCPI, c’est un outil juridique très sollicité pour les économies qu’il permet de réaliser.