Démembrement SCPI

La définition du démembrement en SCPI est la séparation de l’usufruit et de la nue-propriété dans une pleine propriété. En effet, le démembrement en SCPI permettra alors de relier deux grands investisseurs dont l’usufruitier et le nu-propriétaire, qui auront chacun leurs objectifs patrimoniaux. Ces objectifs sont différents mais peuvent aussi être complémentaires. Un contrat liera l’usufruitier et le nu-propriétaire de la SCPI. Ce contrat mentionnera les droits de propriété des parts de la SCPI et leur durée.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier collecte des fonds qui proviennent des investisseurs particuliers. Le minimum à placer pour investir dans une SCPI est assez moindre. Ce n’est après cet acte que l'investisseur reçoit des parts sociales de la SCPI. La SCPI achète des immeubles et assure la gestion de ces biens immobiliers. L'investisseur en perçoit des revenus fonciers. Il faut savoir que la SCPI est autorisée à faire un appel public à l'épargne. Aussi, selon la catégorie de la SCPI, il y a quelques choix de placement comme l'habitation, les bureaux, les magasins.

Comprendre le démembrement de SCPI

Les objectifs d’une SCPI sont l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Afin d’assurer la gestion, il faudrait effectuer les travaux d'amélioration des biens immobiliers pour mettre en valeur le patrimoine et favoriser la relation avec les locataires. La SCPI doit conserver un bien pendant au moins 6 ans avant de procéder à la cession. Le capital d'une SCPI peut être fixe ou variable. Pour les SCPI à capital fixe, la création de nouvelles parts se font uniquement par augmentations de capital. Pour le cas d’une SCPI à capital variable, les souscriptions de nouvelles parts peuvent toujours s’effectuer lorsque le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Le vendeur pourra alors revendre ses parts à tout moment à la société qui s'engage à les racheter. Puis ces parts peuvent être soit revendues à un acheteur soit annulées amenant à réduire le capital de la SCPI.

L’objectif du nu-propriétaire en SCPI est de se constituer un patrimoine foncier suivi de revenus complémentaires pendant tout le contrat. En effet pendant le contrat, le nu-propriétaire ne gagne pas de revenu et ne paie aucune charge. Aussi, le nu-propriétaire ne touche aucun revenu pendant toute la période du démembrement. Les contribuables imposés sont les importants concernés par l’appropriation des parts de SCPI en nue-propriété. A la fin du contrat, le nu propriétaire récupèrera la pleine propriété du bien avec tous les revenus.

L’objectif patrimonial de l’usufruitier en SCPI est différent de celui du nu-propriétaire mais il est à noter que ces objectifs peuvent être complémentaires. L’usufruitier recevra la totalité des revenus des parts de SCPI pendant le démembrement. Les contribuables en quête de revenus complémentaires avec un taux d’imposition faible sont les principaux concernés pour l’acquisition de parts de SCPI en démembrement en tant qu’usufruitier. Il y a également les sociétés cherchant des produits de trésorerie plus rentable que ceux de trésorerie bancaire classique.
L’usufruitier ne paie qu’une partie de la pleine propriété des parts de SCPI. Par contre, il bénéficiera de la totalité des revenus générés par la SCPI sur toute la durée du démembrement. Sachant alors que le taux de rendement annuel est sera assez élevé, l’usufruitier pourra garder une partie du revenu afin de former son capital.

La succession ou la donation en démembrement SCPI

La succession ou la donation en démembrement SCPI est une stratégie patrimoniale devenue assez courante qui s’offre à la protection des enfants ou des proches. Comme nous l'avons vu précédemment, le peut se faire par convention. Cela vient à dire que le démembrement de parts SCPI peut aussi se faire par succession. De ce fait, les enfants et leurs parents vont se partager les droits d'usufruit et de nue-propriété pour une durée déterminée. La procédure tend à la transmission de la nue-propriété des parts de SCPI aux descendants, cela tout en conservant l'usufruit. Les parents perçoivent les loyers sans la nue-propriété de leur patrimoine. Au décès des parents, le démembrement se termine et les enfants obtiennent la pleine propriété des parts. Ces derniers devront juste payer les frais d'enregistrement de l'acte sous seing privé. Le capital d'une SCPI peut être fixe ou variable. Pour les SCPI à capital fixe, la création de nouvelles parts se font uniquement par augmentations de capital. Pour le cas d’une SCPI à capital variable, les souscriptions de nouvelles parts peuvent toujours s’effectuer lorsque le capital plafond de la SCPI n’est pas atteint. Le vendeur pourra alors revendre ses parts à tout moment à la société qui s'engage à les racheter. Puis ces parts peuvent être soit revendues à un acheteur soit annulées amenant à réduire le capital de la SCPI.

Les avantages de ce type d’investissement

Le premier avantage concerne la tranquillité de gestion car c’est la société de gestion qui en assurera le processus. Ensuite il y a la diversification pour une meilleure sécurité afin de garantir régularité des revenus. Puis vient la souplesse. Car l’investissement peut s’effectuer petit à petit. Il faut savoir que le souscripteur achète et vend des parts, ce qui est différent des immeubles. Donc, la SCPI permet d’optimiser le placement immobilier. Il est important de savoir où placer son argent car chaque fonds d’investissement a une stratégie définie. Enfin il y a la protection réglementaire régissant le fonctionnement d’un fonds d’investissement avec les contrôles et l’information apportée aux souscripteurs. La SPCI permet alors de tenir la fiscalité immobilière.