Démembrement immobilier
Le démembrement immobilier est un système juridique qui consiste à partager une totale propriété en nue-propriété et usufruit. Cette procédure est adoptée dans les familles lors d’une donation ou d’une succession car elle une reduction des coûts fiscaux.
Qu’est-ce que le démembrement immobilier?
Le démembrement est dans la plupart des cas le résultat d’une succession ou d’une donation. Il y a l’usufruit qui donne le droit d’usage et de jouissance du bien, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou de le louer. Puis il y a la nue-propriété qui se s’explique par la possession d’un bien. Dans un premier cas, un conjoint peut choisir entre l’usufruit de la totalité des biens ou bien la pleine propriété d’une partie. Dans le second cas, le propriétaire peut décider de répartir la nue-propriété de son patrimoine immobilier entre ces héritiers.
Pourquoi avoir recours au démembrement immobilier ?
On a recours au démembrement d’une propriété pour des raisons fiscales ou pour une succession ou encore pour établir d’un contrat. Le coût des droits de mutation est réduit lors d’une transmission de patrimoine par démembrement immobilier. Les droits de mutation sont les impôts qui concernent un changement de propriétaire lorsque le bien est vendu. De ce fait, le calcul des impôts se base sur une partie de la valeur du bien. S’il y a une donation se basant sur le décès de l’usufruitier, la valeur de l’impôt foncier dépendra alors de l’âge de l’usufruitier.
L’usufruitier en immobilier et ses droits
L'usufruitier agit comme étant propriétaire car il peut faire usage du bien recevant les bénéfices. Il a pour mission de payer les divers travaux d’entretien pour garder le bien en bon état. Par contre, l’usufruitier ne peut pas décider de la vente ou de la destruction du bien, ce qui veut dire qu’il ne peut pas le céder. Aussi l'usufruitier devra payer la taxe foncière et la taxe d'habitation tant qu’il utiise le bien. De ces faits, l’usufruitier est oblige de fournir une caution si des conflits se présentent. Il aura aussi à tenir un inventaire des meubles tout en mentionnant comment se présente l’état des lieux. La durée de l’usufruit d’un bien est temporaire ou indéterminée jusqu’au décès de l’usufruitier.
Le nu-propriétaire en immobilier et ses droits
Le nu-propriétaire est propriétaire de son droit de nue-propriété, il est propriétaire du bien, mais reste soumis à certains droits et obligations. Il ne peut occuper l’immeuble ou le louer. Par contre avec l’accord de l’usufruitier, le nu propriétaire peut céder ses droits. Cela peut être la vente du bien par exemple.
Aussi, il est en charge des grands travaux concernant le bien immobilier. Il faut noter que le nu propriétaire a un devoir d’exercer en justice toutes les actions correspondantes à la propriété du bien. C’est alors qu’il peut alors contester en revendiquant.
La fiscalité du démembrement en immobilier
Lorsque l’usufruitier décède, l'usufruit prend fin et s’associe à la nue-propriété. Mais il faut noter que le nu-propriétaire jouit toujours de l'intégralité de ses droits de propriétaire. Si le démembrement s’offre comme un moyen de réduire une partie du patrimoine lors d’une succession, l'administration fiscale accepte l'usufruit au défunt et donne la nue-propriété à l'un des héritiers. Ce dernier perçoit alors les droits sur la valeur totale des biens calculés. Par contre, si la nue-propriété est le résultat d'une vente ou d'une donation effectuée par l'usufruitier défunt, les droits de mutation que le nu-propriétaire avaient payés seront transmis sur les droits de succession.S’il y a un cas de décès du nu-propriétaire, les droits de succession seront calculés par rapport au lien de parenté qui existe avec les héritiers et encore en fonction de l'âge de l'usufruitier, qui est défini par le barème de l'administration fiscale.
Les avantages du démembrement en immobilier
L’avantage principal du démembrement en immobilier est l’usufruit qui s’associe à la nue-propriété pour reconstituer une pleine propriété. Fiscalement, cette action n’est pas considérée comme une mutation il n’y a ni impôt ni taxe. Il faut donc prendre en compte que l’usufruitier use des dividendes dont il assure la seule gestion. La taxe foncière par contre est à la charge du nu-propriétaire, sauf si un accord avec l’usufruitier est approuvé. Le démembrement en immobilier offre quelques perspectives comme celle d’optimiser la transmission mais aussi celle de se constituer un patrimoine dans le temps. Cela permet de continuer à profiter du libre usage du bien immobilier comme y habiter ou bien de le louer afin d’en percevoir un revenue. Il permet également d’assurer lentement la transmission de patrimoine, tout en jouissant des abattements fiscaux. Pour les donations, au décès de l’usufruitier, les héritiers récupèrent le bien en pleine propriété sans aucun droit à payer. Il est à noter que ces droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais basés seulement sur la seule nue-propriété. Aussi, les réelles valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont basées selon l’âge du donateur au moment ou ce dernier effectue la donation. Au final, il est bien de savoir que la valeur de la nue-propriété augmente lorsque le donateur prend de l’âge.
