Démembrement de propriété : tout ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le principe du démembrement de propriété est de diviser les composantes d’un bien immobilier en deux parties, dont la nue-propriété et l’usufruit. Cela est formé par l’usus ou droit d’utiliser le bien ; le fructus ou droit d’en percevoir les fruits et de l’abusus ou droit de disposer du bien. Il faut l’accord entre l’usufruitier et le nu-propriétaire afin donner une pleine propriété du bien. Cela prend fin au décès de l’usufruitier auquel le nu-propriétaire devient le seul propriétaire du bien sans aucun engagement de payer. Mais il faut noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété se transmet aux héritiers en entrant dans la succession, pour valoriser la nue-propriété seule. Aussi, seul le bien immobilier peut être démembré.

L'usufruit

Le principe de l’usufruit est que l’usufruitier peut occuper le bien, percevoir les loyers selon son choix. Par contre, il n’a pas le droit de vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire. Le rôle de l’usufruitier est de veiller au bon état du local. Il doit savoir que les taxes d’habitation et foncières, avec les réparations et les entretiens sont à sa charge.

Le nu-propriétaire

Le nu-propriétaire peut vendre le bien pour mais n’a pas le droit de l’utiliser ou d’en percevoir des loyers. Toutes les réparations concernant les grands travaux sont à sa charge sauf si les dommages causés au bien sont dus au mauvais entretien de l’usufruitier. Le cas se manifestant le plus souvent, sont ceux des parents qui conservent l’usufruit du bien, transmettent la nue-propriété à leurs enfants.

Les obligations de l’usufruitier et du nu-propriétaire

En premier lieu, il est important de distinguer si le caractère est viager, c’est-à- dire à tenir jusqu’au décès de l’usufruitier ou bien s’il est temporaire, à savoir pour une durée déterminée. En second lieu, il faut connaître le statut fiscal qui va être obligatoirement utilisé pour payer l’impôt des droits de succession et de donation. Cela permettra de déterminer la rentabilité du bien démembré, et aussi de connaître les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété. Il est également important de définir les objectifs patrimoniaux à atteindre. Cela implique qu’un investisseur peut se constituer un patrimoine à un prix lui permettant d’acquérir la nue-propriété du bien. Puis, il est primordial de connaître les droits de succession car cela permettra également d’optimiser la fiscalité de la charge des impôts revenant à l’usufruitier.

Le démembrement viager

Le démembrement viager est une vente auquel le processus permet de garder le patrimoine immobilier afin d’en tire un revenu. La durée de ce démembrement viager est en fonction de la durée de vie de l’usufruitier. Le démembrement viager se termine alors au décès de ce dernier.

Le démembrement temporaire de propriété

Le démembrement temporaire de propriété est utilisé comme base. Ce système veut dire que la vente en usage offre à un propriétaire âgé de plus de 70 ans de vendre son bien immobilier tout en conservant également son droit de l’utiliser pendant son existence. Elle lui offre également, sans oublier ses héritiers, des garanties sur un minimum de valeur reçue lors d’une transmission en cas de décès prématuré. La durée de ce démembrement temporaire est fixée d’une manière contractuelle.

Sur quoi peut-on appliquer le démembrement ?

Le démembrement s’applique lorsque les composants de la propriété, à savoir l’utilisation du bien, sa mise en disposition et le fait d’en percevoir des bénéfices ne sont pas à gérer par un seul individu. La transmission des droits d’usufruit et de nue-propriété s’effectuent soit par donation ou soit par cession. Il en sort une répartition des charges entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : tout d’abord l’entretien du bien, et ensuite les grands travaux. Le démembrement de propriété peut alors être expliqué comme une manière de permettre aux futurs propriétaires de s’assurer que le bien qu’ils occuperont, en pleine propriété, aura bien été entretenu.

Ce barème est nécessairement utilisé lorsqu’il s’agit d’évaluer des droits de succession et de donation. C’est un simple barème qui ne dépend que de l’âge de l’usufruitier. Lorsque l’usufruitier prend de l’âge, la valeur de l’usufruit diminue mais celle de la nue-propriété augmente, à savoir de 10% à 90%.

Il y a une possibilité d’utiliser un barème économique pour tenir compte des autres facteurs comme la rentabilité du bien. Cela offre l’opportunité de tenir compte des flux financiers futurs afin de les actualiser, tout en considérant que l’usufruit donne le droit de percevoir des revenus jusqu’à la fin du démembrement.

Lorsque le démembrement est temporaire de propriété, le code général des impôts estime l’usufruit à 23% de la valeur de la propriété tous les 10 ans. Par contre, lorsque le barème qui se base sur l’âge fait apparaître un taux plus faible, c’est ce barème de l’usufruit temporaire de propriété qui s’applique.

Les avantages du démembrement de propriété

Le premier avantage concerne le cas de l'usufruitier qui possède les atouts du propriétaire, c’est-à-dire qu’il peut prêter ou même louer le bien dont il percevra la totalité des loyers. Par contre, il doit payer les charges relatives au bien et assurer son entretien afin de transmettre le bien toujours dans son même état. Au niveau économique, le nu-propriétaire peut céder le bien, le donner ou en disposer pour un libre usage.

Aussi, il est en charge des grands travaux relatifs au bien. L’usufruitier a la possibilité de louer le bien et de percevoir les loyers. De plus, il est à noter que les travaux vont pouvoir être déduis par rapport à l’impôt sur le revenu de celui qui a supporté les charges, mais à condition que le bien soit mis en location par l’usufruitier. Pour mieux reformuler, si l’usufruitier finance des travaux, il pourra par la suite les déduire.

Vente d'un bien démembré

Afin de bien procéder à la vente du bien démembré en pleine propriété, il faut un accord commun du nu-propriétaire et de l'usufruitier également. Il faut connaître la valeur du bien démembré. La méthode de vente est de connaître si la valeur de l'usufruit viager s’est effectué selon le barème fiscal fixé par la loi. Mais il faut savoir que le droit de nue-propriété et le droit d'usufruit sont des droits réels, cela revient à dire qu'ils peuvent être cédés ou vendus selon leur état actuel.

Démembrement légal

La détention d’un bien immobilier acquis en nue-propriété n’aura pas d’impact sur la taxe foncière. Cette taxe reste à la charge de l’usufruitier pendant le démembrement temporaire. L’investisseur percevra l’équivalent des loyers pendant toute la durée du démembrement et cela s’effectue dès l’acquisition. Il bénéficie d’une réduction du prix de revient net et des prélèvements sociaux du bien. Ce montant correspond à l’intégralité des loyers de marché et des frais (charges et taxes comprises) obtenus lors de l’investissement locatif.

Démembrement conventionnel

Il est à noter que pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire ne touche aucune somme de loyer. Ce qui fait que les revenus fonciers ne sont pas élevés. Si le bien est financé par un emprunt, le nu-propriétaire peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt. Le nu-propriétaire ne paie pas la taxe foncière, qui est à la charge de l’usufruitier. Aussi, il règle un impôt de 19% ainsi que des prélèvements sociaux au taux de 15,5%. Une plus-value s’obtient alors en faisant la différence entre le prix de vente et le prix de revient.

Démembrement de propriété